我国土地财政的演化、困局与应对二：土地财政困局与当前缺口估算

　　土地财政对我国过去几十年经济加快速度进行发展起到了非消极作用，尤其在推动城镇化进程、补充地方财力、推动大量基础设施建设方面发挥了及其重要的作用。但同时，土地财政的加快速度进行发展也衍生出如产业体系失衡、资源分配失衡、贫富分配失衡、地方官员腐败等一系列问题，并以土地抵押融资、注资城投企业，间接推动了城投企业和地方政府隐性债务的迅速增加，高度依赖土地财政的地方财政脆弱性也随之上升，土地财政难以为继，基于土地信用的地方政府信用体系亟待转变。

　　近年来随着人口结构和供求关系变化，房地产行业进入周期性调整期，尤其自2021年下半年起，在政策收紧及行业风险加速暴露下，房地产加快进入深度调整期。土地财政也随之受一定的影响，土地出让收入由2021年高点8.7万亿大幅度减少至2022年的6.7万亿，占地方政府性基金收入比重也由2020年的历史高点94%下滑至89%。土地财政的弱化进一步加剧了地方财政脆弱性。

　　一方面，地方财政收支矛盾有增无减，政府性基金可调用资金面临下滑，对预算平衡带来较大挑战。近年来，实施大规模留抵退税政策，地方一般公共预算收入大幅度地下跌但支出有增无减，收支平衡面临较大挑战。土地出让收入作为政府性基金收入的主要构成，其大规模下滑带来政府性基金收入大幅承压。另一方面，地方政府偿债及回款压力增大，地方债偿还及城投企业债务滚动风险上升。土地出让收入作为地方政府偿债的重要资产金额来源，其下滑将影响地方政府对地方债尤其是专项债的偿还，以及对城投企业的结算回款及资金支持，进一步推升债务滚动风险，并加剧区域分化。

　　房住不炒基调仍然延续，此背景下微观主体预期或仍偏弱，一季度居民新增储蓄较去年同期增加2.1万亿元至9.9万亿元，在某些特定的程度上反映出居民消费仍较为谨慎，信心恢复依然不足。在此背景下，房地产销售改善幅度或较为有限，行业整体难有大幅改善，土地市场难以明显回暖。

　　当前我国城镇化进程有所放缓，2022年城镇化率为65.2%，同比增速较2021年下滑至0.8%，增长空间不断收窄将进一步减少房地产及土地需求。同时，我国人口出生率持续下行，2022年出生率同比下降7.26个千分点至6.8‰，且老龄化持续加速，65岁及以上人口占比较2000年上涨7.9个百分点至14.9%。在快速老龄化和超低生育率下，主力置业人群（20～49周岁）占比年年在下降，难以继续支撑房市扩容和房价上涨。此背景下，房地产长期需求将继续收缩，土地出让或量价齐跌，长期看难以推动土地财政继续发展。

　　土地出让收入大幅度地下跌拖累政府性基金收入。2021年下半年以来，伴随房地产政策持续收紧以及行业债务风险释放，房企拿地意愿及土地购置需求均较为低迷，成交土地面积及溢价率下跌明显。2021年下半年，100大中城市住宅类平均成交土地溢价率约为5.6%，较2021年上半年18.7%的溢价率大幅下行。2022年平均成交土地溢价率进一步下行至3.4%。受此影响，土地出让大幅减收，拖累地方政府性基金收入，2021年地方政府性基金收入增速大幅收窄7.3个百分点至4.5%。

　　初步估算2022年广义土地财政缺口约2万亿，考虑用于补充地方可用财力的狭义缺口约4000亿。若以地方政府性基金收入增速估算当年土地出让收入理论预算数，并与其同年土地出让收入实际数差值作为广义土地财政缺口测算值，发现自2013年以来，大多数年份均不存在土地财政缺口。但2021年以来，受房地产行业加速调整等因素影响，土地出让收入预算值与实际差额大幅收窄，2022年土地财政缺口凸显，测算的广义缺口规模超2万亿元。考虑到土地出让收支的联动性，土地出让收入是毛收入，收入减少的同时会相应减少拆迁补偿等成本性支出，估算可用于补充地方可用财力的狭义土地财政缺口约4000亿。因此，土地财政弱化下地方财政将大幅承压。

　　分区域看，土地财政缺口分化显著，各地财政对土地出让收入下滑的敏感度较高，由此导致的地 方财政减收问题进一步凸显，土地财政持续性大幅承压。各地财政对土地收入下滑的敏感度普遍较高，因土地出让收入下滑导致的地方财政减收问题进一步凸显。其中，贵州、江苏等9省敏感度较高、弹性系数超过0.5，即土地收入每变动1%引起的财政收入变动超过0.5%；宁夏、北京、上海敏感度较低，弹性系数小于0.2，土地减收影响比较小；海南、陕西、福建由于土地出让收入与地方财政收入变化方向不一致，得负值。

　　2025年4月30日，湖北省高级人民法院对中国国家男子足球队原主教练李铁受贿、行贿、单位行贿、非国家工作人员受贿、对非国家工作人员行贿案二审公开宣判，裁定驳回上诉，维持原判。

　　神舟十九号载人飞船顺利撤离空间站组合体。航天员蔡旭哲、宋令东、王浩泽踏上回家之旅。祝福英雄的航天员一路平安！（总台央视记者 王刚 王晓丹）©2025中央广播电视总台版权所有。未经许可，请勿转载使用。

　　李铁案二审维持原判刑期20年 4月30日上午，李铁案二审在咸宁市中级人民法院公开开庭宣判。李铁案二审维持原判刑期20年。（新华社）#李铁案二审维持原判刑期20年

　　公开信息显示，汪娟，女，1965年12月出生，辽宁本溪人，汉族，大学学历，工程硕士学位，中学高级教师，1989年7月参加工作，1997年11月加入中国。

　　我从未见过如此厚颜之人，相信我们大家也没见过，作为世界第一强国美国的总统，特朗普总是把贪婪的目光放到盟友身上，兔子还不吃窝边草呢，虎毒还不食子呢，但美国显然是饿急了，已经顾不了那么多，想要生吞加拿大。